秦淮區(qū)貿(mào)易房地產(chǎn)評估概況

房產(chǎn)評估，對房產(chǎn)價值的評估。1992年，我國實(shí)行了土地有償使用，并且立法規(guī)定實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度，國家標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》于2000年6月1日正式實(shí)施。作為國家房地產(chǎn)評估業(yè)***部國家標(biāo)準(zhǔn)，它規(guī)范了房地產(chǎn)估價行為，從技術(shù)操作上保證了估價結(jié)果的客觀公正和合理。房產(chǎn)評估作為一個行業(yè)出現(xiàn)了。國家規(guī)定，凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師，估價師要具備房地產(chǎn)估價人員的《執(zhí)業(yè)資格證》。取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，表明持證人已具備房地產(chǎn)估價師的水平和能力，該證書即作為持證人依法從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動的依據(jù)。在房地產(chǎn)評估師實(shí)行"資格認(rèn)定制度"中，主要認(rèn)定兩種資格，一種是由建設(shè)部和人事部組織全國統(tǒng)考的房地產(chǎn)估價師；一種是由國家土地局組織全國統(tǒng)考的土地估價師。房地產(chǎn)估價師和土地估價師分兩級管理：估價師和估價員。取得估價師資格必須參加全國統(tǒng)考，估價員由各省、自治區(qū)，直轄市自行考試認(rèn)定?？陀^、公正原則：評估人員應(yīng)交易雙方，客觀公正地進(jìn)行評估。秦淮區(qū)貿(mào)易房地產(chǎn)評估概況

事實(shí)上，無論采取何種**方式，借款人***還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，***房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了***評估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)***還款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置***物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。（四）評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)*****業(yè)務(wù)中處境尷尬在房地產(chǎn)*****業(yè)務(wù)中，銀行、評估機(jī)構(gòu)和**客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。鼓樓區(qū)一站式房地產(chǎn)評估概況市場價值確定：幫助買賣雙方了解房地產(chǎn)的合理價格。

基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的平均水平價格。標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能**不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價和其他地價。房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點(diǎn)重新建造時，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。底價是指**、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的較低格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。

6．根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2．8米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價即增加或減少2%左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價值的規(guī)定。為買賣雙方提供一個相對公正的價格參考，減少信息不對稱，保障市場交易的公平性。

房產(chǎn)糾紛例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。房屋評估計(jì)價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計(jì)價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。基于重新構(gòu)建房地產(chǎn)所需成本的估算，扣除折舊后得出其價值。適用于新建或特殊用途房地產(chǎn)。鼓樓區(qū)品牌房地產(chǎn)評估要求

合法原則：評估應(yīng)在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。秦淮區(qū)貿(mào)易房地產(chǎn)評估概況

（二）評估師隊(duì)伍建設(shè)方面1.嚴(yán)格評估師行業(yè)準(zhǔn)入日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評估師必須要通過單個層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，資產(chǎn)評估作為為市場提供專業(yè)估價服務(wù)的中介行業(yè)也得到迅猛發(fā)展，社會對資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師以及具有資產(chǎn)評估專業(yè)知識人才的需求不斷增加。為適應(yīng)資產(chǎn)評估專業(yè)人才培養(yǎng)的需要，部分財(cái)經(jīng)類院校開辦了資產(chǎn)評估專業(yè)，或在財(cái)務(wù)管理專業(yè)下設(shè)置資產(chǎn)評估專業(yè)培養(yǎng)方向，并開設(shè)了資產(chǎn)評估原理、房地產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估等多門專業(yè)課程。為完善資產(chǎn)評估專業(yè)教材體系，使學(xué)生能夠系統(tǒng)地學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)評估的基本理論和評估技能，我們編寫了這本《房地產(chǎn)評估》教材。秦淮區(qū)貿(mào)易房地產(chǎn)評估概況

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