物流地產(chǎn)成新藍海，如何開啟入局之路？-倉儲大數(shù)據(jù)云平臺

來源：中國電商物流網(wǎng) 發(fā)布時間：2022-9-8 12:50 編輯：方方

物流行業(yè)高速發(fā)展，物流地產(chǎn)缺口巨大，且物流地產(chǎn)回報率較高。因此入局物流地產(chǎn)成為新藍海，然而入局物流地產(chǎn)面臨諸多難點，該如何開啟物流地產(chǎn)入局之路呢？我們一起來看看吧！

物流行業(yè)快速發(fā)展，物流地產(chǎn)缺口巨大

隨著我國電商經(jīng)濟的發(fā)展，物流行業(yè)快速崛起，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。2021年社會物流總額達到了335萬億元，同步增加11.7%，物流總額整體量與增幅同步增加。

（1）近年來高標倉增長快速，2018Q2-2020Q2，高標倉面積季度增速平均為 24%。但高標倉占比較低，需求持續(xù)增加，需求缺口依然高位，2021年缺口0.7億㎡。

（2）我國高標倉相比海外占比仍處于低位。南山控股 21 年半年報寫到，2020 年我國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約 7500 萬平方米，截至 2020Q2，我國高標倉總面積 6400 萬平方米，僅占我國總倉儲面積（ 10億平方米）的6.4%；而美國高標倉比重占比超過 20%。

（3）高標倉缺口仍然在高位。根據(jù)普洛斯提供的數(shù)據(jù)，每平方米的現(xiàn)代物流倉儲面積能支持約 7 萬元電商交易額，2021年全國實物網(wǎng)購金額 10.8 萬億，由此可計算電商倉儲高標倉需求預計約 1.54 億㎡，而根據(jù)預計我國當前實際高標倉僅約8000萬㎡，因此高標倉缺口或達7000萬㎡以上：電商對高標倉需求面積=10.8萬億元/7萬元每平方米=1.54億㎡；電商對高標倉需求缺口=1.54億平方米－0.8億平方米（估計值）=0.7億㎡。

物流地產(chǎn)回報率高，可快速構建物流配送網(wǎng)絡

（1）租金回報。物流地產(chǎn)能夠成為下一個投資藍海的原因還在于其所帶來的巨大回報。從資金面上，租金是最主要的收入。東方證券的研究報告《物流地產(chǎn)，白銀時代弄潮兒》一文中提到，物流地產(chǎn)在目前地產(chǎn)行業(yè)內租金回報率最高。無論是國外的主要城市還是國內的北京、上海等一線城市，物流地產(chǎn)的租金回報率一般較其他形態(tài)的物業(yè)高一個百分點以上。此外，客戶對于物流地產(chǎn)的租金敏感度相對其他物業(yè)形式更低，租金上漲10%對應其物流總費用上升0.5%。

（2）物流園區(qū)的盈利還來自土地增值、服務費用、項目投資收益等方面。物流用地在國內外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投資者能夠從政府手中以低價購得土地，待完成初期基礎設施建設后，所投資的地區(qū)將產(chǎn)生一定的升值，而到物流園區(qū)正式運營后，還將大幅上漲，對于這一類的園區(qū)，一般能夠在10-15年收回投資的成本。另一類園區(qū)則會選擇出租加出售的運營模式。主要賺取前幾年的租金回報，等待地價上漲或是運營成熟之后，轉讓給基金公司，目前市面上較大的物流地產(chǎn)商大多都采用出租加出售的方式來縮短投資回報的時長，增加整體項目的投資回報率。

（3）物流網(wǎng)絡與未來價值。物流地產(chǎn)多處布局有利于配送網(wǎng)絡下沉，體現(xiàn)物流配送優(yōu)勢。

物流地產(chǎn)入局面臨三大難題，布局難、規(guī)劃難、競爭大

1、布局難

布局又分為外部布局即選址和內部布局即園區(qū)規(guī)劃。外部布局方面：根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建成相關物流設施后，再轉租給客戶——這是物流地產(chǎn)商入局的基本邏輯�？墒穷櫩托枨笤谀�，哪些地方物流地產(chǎn)存在空缺，哪些地方物流地產(chǎn)過于飽和；多個物流地產(chǎn)或倉儲網(wǎng)點該如何最優(yōu)化布局；哪些地方倉儲用地供應較多、倉儲用地價格如何、倉儲用地是否有稅收優(yōu)惠等。

內部布局則存在招商對象落戶難、物流作業(yè)空間設計難、服務大廳設計難等問題。

2、招商運營難

即使憑借拿地優(yōu)勢贏取規(guī)模上的擴張，并發(fā)展成全國網(wǎng)絡，但物業(yè)地產(chǎn)入局者更深層的分化體現(xiàn)在運營招商環(huán)節(jié)上，做好物流地產(chǎn)，運營招商是其中一個核心點�？墒钦也坏秸猩虒ο�、沒有明確的招商目標、沒有完善的招商策略該如何？作為物流地產(chǎn)的全新玩家，運營能力是開發(fā)商的薄弱之處。在運營方面面臨沒有運營管理經(jīng)驗、不知道物流企業(yè)需要哪些服務、不知道運營服務如何創(chuàng)收等問題。

3、競爭力大

玩家眾多，市場占有率高。我國物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強”格局，2020 年普洛斯市場占有率接近 30%位列第一，萬緯、寶灣、宇培分別位列 2-4，市占率分別為 8%、7%、6%；市場前十名市占率高達 73%，集中度較高。中國物流地產(chǎn)在快速發(fā)展中，中心城市早已被大型物流地產(chǎn)布局完成，因此目前入局競爭力較大。

關于以上難點，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院能夠給出優(yōu)質的解決方案。物聯(lián)云倉數(shù)字研究院專注于中國倉儲物流市場的數(shù)據(jù)洞察及研究咨詢，依托物聯(lián)云倉平臺海量數(shù)據(jù)、強大的數(shù)據(jù)挖掘能力和豐富的倉儲物流行業(yè)研究經(jīng)驗，圍繞倉儲市場、物流地產(chǎn)、行業(yè)發(fā)展、競爭分析等研究方向，不斷推出深度洞察報告，同時，圍繞物流園區(qū)，為客戶提供數(shù)據(jù)服務、市場調研、物流園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、智慧園區(qū)設計、招商代理、建筑規(guī)劃設計及咨詢等服務，助力行業(yè)發(fā)展和企業(yè)升級。

我們來看看物聯(lián)云倉如何助力破局物流地產(chǎn)行業(yè)難點：

難點破局一：可靠、一手、權威、廣覆蓋數(shù)據(jù)破局園區(qū)布局難題

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院推出倉儲大數(shù)據(jù)云平臺，該平臺為中倉協(xié)指定數(shù)據(jù)合作平臺，平臺數(shù)據(jù)已積累了覆蓋全國236個城市、8141個園區(qū)、總計3.66億㎡的倉庫資源，約占全國通用倉儲設施總面積的32%，尤其是高標倉覆蓋率占全國95%。數(shù)據(jù)嚴格采用業(yè)主上傳、線上審核、現(xiàn)場認證的方式，通過嚴格的審查機制與遍布全國的渠道人員，保證數(shù)據(jù)的一手性與真實可靠性。倉庫數(shù)據(jù)維度多達74項，全方位、多角度定義一個倉庫。平臺數(shù)據(jù)每個倉庫獨立建檔，按月度更新，保障數(shù)據(jù)的準確性與及時性，同時為每個倉庫建立檔案，保留每次更新記錄，讓數(shù)據(jù)可溯源、可預測。

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院倉儲大數(shù)據(jù)平臺可助力企業(yè)全方面了解倉儲分布、倉儲實時價格、倉儲空置率情況等，助力企業(yè)在倉儲布局、租金定價、招商方面等作出決策。物聯(lián)云倉數(shù)字研究院規(guī)劃咨詢服務支持市場報告定制服務，多個權威專家對倉儲數(shù)據(jù)進行分析、預測，并給出有效建議。

難點破局二：全面、及時的全國土地信息，助力拿地規(guī)劃

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院倉儲大數(shù)據(jù)云平臺中涵蓋土地供應數(shù)據(jù)、土地成交數(shù)據(jù)、土地分布數(shù)據(jù)、拿地政策（支持定制分析）等，助力企業(yè)拿地、規(guī)劃相關難題�？蔀槠髽I(yè)提供當?shù)厥袌稣{研、政府走訪、產(chǎn)業(yè)分析等，做出園區(qū)可研報告，贏得拿地機會。

難點破局三：先進物流咨詢理論為指導，進行園區(qū)規(guī)劃，以系統(tǒng)科技及物聯(lián)網(wǎng)技術為基底，助力打造智慧園區(qū)，提升競爭力

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院多位物流行業(yè)專家以先進物流咨詢理論為指導，開展項目背景分析、需求分析預測、選址分析、定位規(guī)劃、投資估算、效益分析、風險防控等可行性研究和相關策劃，提高項目決策的科學性和針對性。同時，以系統(tǒng)科技及物聯(lián)網(wǎng)技術為基底，圍繞園區(qū)物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、能耗管理、客戶服務四個方面，為智慧園區(qū)提供全方位的設計、實施與改造，助力園區(qū)內部建立起標準化、規(guī)范化的管理機制，對外為客戶提供便捷、高效的園區(qū)管理運營模式，打造區(qū)域標桿，提升行業(yè)競爭力。